Koronapandemien har skaket opp det globale eiendomsmarkedet og vil trolig få store konsekvenser for bl.a. bygging og utleie av næringseiendommer.
Av Trond Schieldrop
Både små og store selskaper ser nå fordelene med «telejobbing». Det gjør at de kan redusere leiekostnader, arbeidsreiser og kutte klimagassutslipp i by og land. Over ett år med koronapandemi har rammet hele verdens befolkning. Pandemien har snudd opp ned på hverdagen. Siden mars i fjor har deler av næringslivet vært mer eller mindre nedstengt. Flere virksomheter har enten permittert sine ansatte eller bedt dem jobbe hjemmefra, som vi i denne saken har kalt for telejobbing.
Sier opp leieavtaler
Denne utviklingen vil få store ringvirkninger for eiendomsmarkedet og en rekke andre sektorer i både Norge og andre land. Ifølge New York Times er nå flere store selskaper i USA i ferd med å si opp sine kontorleieavtaler i landets største byer. Prisen for å leie kontorer på Manhattan i New York har falt med 25 prosent det siste året. JPMorgan Chase, Ford Motor, Salesforce og Target sier nå opp dyre kontorlokaler, og andre vurderer å gjøre det samme. Denne trenden fortsetter. Nå fører koronapandemien til at flere av de største selskapene i storbyene vurderer å si opp sine leieavtaler å fortsette forretningsvirksomheten som telejobbing.
Større fleksibilitet for bedrifter
I Oslo har etterspørselen etter næringseiendommer i koronaperioden blitt redusert med 20 prosent og handelen i Oslo preges av butikkdød og kundeflukt. Næringspolitisk direktør Tore Strandskog i Nelfo mener digitalisering og bruk av hjemmekontor har i løpet av koronapandemien medført større fleksibilitet for bedrifter.
– Dette er noe de kommer til å utnytte mer når samfunnet er tilbake til normalen. Sintef kartlegger nå behovet for å bygge nytt eller restaurere eksisterende bygningsmasse i Oslo. De planlegger nå bedre kapasitet- og ressursutnyttelse av lokalene og satser på pandemiforebyggende tiltak skulle det komme det nye mutasjoner eller pandemier. Sammenstillinger av medarbeidere i store og åpne kontorlandskap står trolig for fall. Når eksisterende lokaler skal utnyttes og nye bygges må vi tenke pandemiberedskap. Vi vil trolig se fremveksten av rotasjonsordninger der arbeidstakere er på kontoret et visst antall dager i uken og flekser på hjemmekontor resten av tiden, mener Strandskog.
– Stort marked for rehabilitering
– Kontorutnyttelsen vil kanskje bli på 60 prosent eller lavere. For tekniske fag, som er en del av vår bransje, vil smarte og digitale løsninger skaffe oss nye arbeidsoppdrag. Skal flere jobbe hjemmefra, må arbeidsgivere følge arbeidsmiljøloven og tilrettelegge for fibertilgang, digitale løsninger og kontorfasiliteter. Regelverk og lovverk, som gjelder for kontorer, må også gjelde for hjemmekontor, sier han.
– Se bare på Sintef som vurderte å bygge nytt næringslokale eller restaurere det gamle. Selskapet har hatt en voldsom vekst og ansatt mange nye medarbeidere. De valgte å restaurere sine gamle lokaler, som vil gi lavere klimaavtrykk, sier Strandskog til Byggfakta.
– Personlig mener jeg vi ikke har behov for mange nye forretningsbygg i Oslo. Trolig blir flere av dagens næringsbygg konvertert til boliger. Med den enorme boligmangelen vi har i Oslo, kan næringseiendommene enkelt ombygges til leiligheter. For tekniske entreprenører vil det åpne seg et kjempestort marked. Tekniske fag står alene for 70 – 80 prosent av rehabiliteringene, understreker han.
Bildet: Tore Strandskog
– Naivt å tro noe annet
På spørsmål om vi kan få tilsvarende tilstander i Norge som på Manhattan der leieprisen på kontorer har falt med 25 prosent og der store selskaper sier opp sine kontorleieavtaler, svarer Strandskog:
– Det vil være naivt å tro noe annet. Amerikanerne er kjent for å være raske på labben og kvitte seg med ulønnsomme virksomheter. Se bare på nedleggelsen av store kjøpesentre i delstatene. Jeg er overbevist om at vi vil få samme tilstander her til lands, og registrerer at flere bedrifter allerede planlegger for en slik innovasjon. Nå er jo leiekostnadene på Manhattan i New York ekstremt høye, men ut fra norske forhold er leiekostnadene på Bjørvika og Aker Brygge høye. Se bare på Skøyen-utbyggingen i Oslo og det siste utspillet fra Plan- og bygningsetaten som vil øke antall leiligheter og redusere arealene til næringsbygg.
Konvertering til leiligheter
– Kan vi se for oss en by uten næringsbygg?
– Vi må skille mellom næringsbygg og butikker. Jeg håper mange kontorarealer i Oslo blir konvertert til leiligheter. Folk vil ha nærbutikker, bakerier, restauranter, puber og barer i nærheten av der de bor. Områder med næringsbygg ligger brakke om kvelden når folk går hjem fra kontoret og bør ombygges til leiligheter. Det vil skape et pulserende byliv med en helt annen form for næringsutvikling hvor service- og tjenestetilbud prioriteres. For Oslo kan dette bli en vinn-vinn-situasjon.
Skyhøye leiekostnader
Amerikanske bedrifter forlater nå store byer til fordel for telejobbing og hjemmekontor.
– Årsaken er skyhøye bo- og leiekostnader. Bedrifter ser at de kan operere like bra fra små kommuner og tettsteder. Unge familier i etableringsfasen kan nå realisere bodrømmen med et rekkehus og en hageflekk utenfor bynære strøk. Vi vil få en reurbanisering hos den fertile delen av befolkningen og pensjonister som ønsker større økonomisk frihet. For distriktsutbyggingen kan det bli en fordel at flere velger å flytte ut av storbyene, sier Strandskog.
– Skal flere velge å flytte utenbys må vi få fortgang i utbyggingen av bredbåndsnett, fiber og 5G. Det blir et must for å få Norge inn i giga-samfunnet. Renovasjon av næringseiendommer vil gi vår bransje store oppdrag med installasjon av teknisk infrastruktur. Smarte bygg og energieffektiviseringstiltak vil føre til voldsomme ekspansjonsmuligheter. Vi sitter på en gylden gren ikke bare i forhold til klima, men også i forhold til reurbaniseringen. Det kan bli en vinner for vår bransje, mener Strandskog.
– Tror ikke på drastiske endringer
Olav Thon Gruppen har ikke like stor tro på amerikanske tilstander i Norge.
– Vi kjenner oss ikke igjen i beskrivelsene fra New York når vi ser på vårt kontormarked i Oslo, sier direktør for næringseiendom Annette Hofgaard i konsernet.
– Fortsatt er etterspørselen stor og utleieprosessene går som vanlig og de fleste har lange leieavtaler med oss. Ved valg av lokaler tror vi lokasjon/beliggenhet fortsatt kommer til å være viktig med nærhet til off. kommunikasjon og andre fasiliteter. Oslo sentrum vil fortsatt være ett attraktivt sted å leie kontorlokaler, sier Hofgaard.
Olav Thon Gruppen har flest kontorlokaler i Oslo og omegn i tillegg til noen kontorarealer i Stavanger og andre steder i Norge. Gruppen er også store på kjøpesentre og hoteller over hele landet.
Bildet: Annette Hofgaard
Fleksible kontorer
Olav Thon Gruppen ser ikke for seg noen stor nedgang i kontorutleie etter at koronapandemien er over.
– I vår portefølje har vi Thon Flex som passer for de som ønsker en fleksibel leieavtale og felles moderne fasiliteter. Dette er et «plug & play»-konsept hvor man leier møblert kontor eller en fleksibel arbeidsplass i landskap, med tilgang til møterom og felles sosiale områder, sier Hofgaard, som ikke tror hjemmekontor vil overta for ordinære kontorplasser.
– Vi opplever leietakere ikke sier opp sine leieavtaler selv om mange arbeidstakere har jobbet hjemmefra i løpet av koronaen, sier hun.
Konvertering av boliger
– Konvertering til boliger har vi allerede hatt en del av og deler av potensialet er tatt ut på grunn av boligprisvekst og etterspørsel etter leiligheter. Dette er en trend vi har opplevd i mange år. I sentrumsnære områder vil det fortsatt være stort behov for kontorer med gode kommunikasjonsmuligheter. Vi tror derfor ikke på radikale endringer i behovet for kontorlokaler i fremtiden, sier Hofgaard.
Profesjonelle hjemmekontor
OBOS er i ferd med å etablere et nettverk med profesjonelle «hjemmekontorer» seks steder i Oslo-området. Koronapandemien har gitt både arbeidsgivere og ansatte nye forventninger til hvordan arbeidshverdagen kan organiseres mer fleksibelt.
– Vi vil nå teste ut vårt konsept OBOS Nærkontor. Ideen er å tilby bedrifter en hybrid, som ivaretar både det beste fra hjemmekontoret og den faste kontorplassen, sier konsernsjef i OBOS, Daniel Kjørberg Siraj. Han kan fortelle at ordningen ikke trer i kraft før koronaen er over.
OBOS Nærkontor vil tilby gode kontorfasiliteter i nærheten av der folk bor. Bedrifter kan abonnere på plasser til egne ansatte, og fritt veksle på hvilke og hvor mange kontorplasser de benytter i løpet av uken.
Forebygge fysiske og psykiske plager
– Dette er i første omgang et konsept OBOS ønsker å teste ut. Blir løsningen en suksess, er markedet stort og OBOS er klare til å utvide det raskt, sier Kjørberg Sira.
– Vi ønsker å ta vare på fleksibiliteten og produktiviteten fra hjemmekontoret, med mindre tid til reising. Samtidig er målet å forebygge fysiske og psykiske plager med gode arbeidsstasjoner utenfor husets fire vegger. Bedrifter som klarer å tilby den fleksibiliteten og friheten arbeidstakerne forventer har det største konkurransefortrinnet med å tiltrekke seg den beste arbeidskraften i framtiden, mener Kjørberg Siraj.
Bildet: Daniel Kjørberg Siraj
Miljøgevinst
Nærkontorene skal hovedsakelig plasseres utenfor sentrumskjernen, og på den måten bidra til god byutvikling og gode bomiljøer ved å bidra til å variere aktiviteten i næringslokaler på bakkeplan og skape mer liv mellom husene. Å ha fleksibel tilgang til en kontorplass nært hjemmet, kan redusere trafikkbelastningen i rushtiden. OBOS Nærkontor kan også bidra til å redusere klimabelastningen.
– Nedstengningen under koronaepidemien har vist oss at det faktisk er mulig å få til miljøgevinster i form av lavere belastning på veiene i rushtrafikken. Dette er en dugnad som OBOS gjerne bidrar til, sier Kjørberg Siraj.
