Bransjeekspert oppfordrer CFO til å lete nye steder når bygg skal oppføres bedre og forvaltes smartere.
Halvor Jensen er administrerende direktør i NTI. Selskapet er en av landets mest erfarne tilbydere av programvare og kompetanse til de som tegner, prosjekterer, bygger og drifter eiendom. Han har i mange år bidratt inn i ulike kompetansefora for å sikre at BAE-næringen bygger smartere, og mer bærekraftig. Jensens nye kjepphest er kanskje det viktigste området for byggeiere og entreprenører i årene som kommer: Avfallsfrie byggeplasser.
– Det er dumt å kjøpe mer materialer enn vi har behov for, gjøre de ubrukelige, sortere, returnere og til slutt betale for å bli kvitt det. Bedre ressursbruk bør være en av de viktigste KPIer for de som vil bygge billigere, med høyere kvalitet, og særlig for de som måler virksomheten opp mot FNs bærekraftmål, sier Jensen i en pressemelding.
Kjøper 30 prosent mer enn nødvendig
Jensen er aktiv i nettverket for Avfallsfrie Byggeplasser, en arbeidsgruppe som ønsker å endre holdninger i næringen. Avfallsfrie byggeplasser er har sprunget ut fra et initiativ som ble startet av John R.Moen i 2017. I dag er det etablert en egen styringsgruppe med representanter fra industrien og offentlige organer som DfØ og Digitaliseringsdirektoratet.
– I snitt kjøpes det inn 20-25 prosent mer materialer enn det faktiske behovet. Behøves gips til 10 000 m2, kjøpes det inn til 12 500 m2, eller 22 tonn med avfall. SSB sine beregninger sier at vekten av avfallet som oppstår ved nybygg og rehabiliteringer hvert år tilsvarer vekten av 12 000 normale eneboliger.
– Dette aksepteres stilltiende av mange CFOer. Enten fordi de ikke vet bedre, eller fordi holdningen er at «slik er det». Hvis næringen bestemmer seg for å ta grep, er det relativt enkelt å rydde opp ved å bruke tilgjengelig teknologi, i tillegg til nødvendige prosess og metode endringer sier Jensen.
Mye av svaret ligger i å integrere den digitale bygningsmodellen (BIM) med økonomi- og prosjektstyringssystemer som Xledger og eksempelvis Holte sin Smartkalk-løsning. Både for å få bedre kontroll på innkjøpene og for å kunne trekke ut detaljert innsikt og lærdom etter hvert prosjekt. Like viktig er det at byggingen industrialiseres slik at mer produseres utenfor byggeplass.
– Når alt er tilmålt i forkant får man byggeplasser uten kapp, og tilnærmet uten avfall, sier Jensen.
Gir verdi gjennom hele byggets levetid
Jensen er særlig opptatt av at det brukes systemer i skyen som kan utveksle data.
– Når systemene kobles med BIM-modellen har byggeier detaljert oversikt over alle deler i bygget, også bak veggene. Det gir billigere drift og vedlikehold, og det blir enklere å gjenbruke bygningsdeler og gjenvinne de i en sirkulær forretningsmodell ved rehabilitering eller riving.
Denne formen for bærekraft er enormt viktig for å øke lønnsomheten i dag, og for å belaste fremtidige generasjoner minst mulig.
– CFO kan sikre at millioner av kroner spares på hvert prosjekt gjennom hele byggets levetid, ved at ulike systemer kobles sammen.
Tjener på sikt med sirkulærøkonomi
Jensen viser til pågående pilotprosjekter der en entreprenør bygger to like enheter. En tradisjonelt, og en der avfallet skal reduseres mest mulig. Hensikten er naturligvis å dokumentere forskjeller, og Jensen er ikke i tvil om hva utfallet blir.
– Entreprenør ser med en gang at avfallsfri bygging sparer tid og penger, også ved at det brukes mindre tid på byggeplass til å frakte og bære rundt mengder av materialer som uansett vil kastes. HMS-gevinsten i avfallsfri bygging er stor, sier han.
På to prosjekter med ca. 180 leiligheter har entreprenøren målt forbruket på to av de største varegruppene: Trevirke og gips. Oppsummeringen viste at de kastet foredlet trevirke tilsvarende 266 000 løpemeter 48×98. Bare i innkjøpskostnader snakker vi svinn på mer enn 4,5 millioner kroner.
– Vi har presentert denne historien til flere CFO-er som har reagert med hoderisting og lovnader om at slik praksis skal opphøre. En av de første telefonene de tar er til entreprenør, sier han.
Kan spare 2,5 prosent på hvert prosjekt
På nevnte prosjekt beregnet de timeforbruket til å håndtere overflødig plank til tre millioner kroner.
– Det er åtte millioner kroner bare på trematerialer. Det forkludrer fortjenesten og forlenger byggetiden, og dette på ett enkeltstående mellomstort prosjekt.
På gips beregnet de at de kastet 39 000m2 eller 370 tonn. Det er et ganske bra resultat opp mot snittet i næringen, ifølge Jensen. Totalkostnaden på gips-sløsingen var 2,5 millioner kroner, og det på en varegruppe som ikke er fornybar og der en av komponentene avfall fra kullkraftindustrien.
– Entreprenøren selv beregner merkostnaden på dette prosjektet til mer enn 30 millioner kroner for de to varegruppene som ble målt. Ganges dette opp mot alt som bygges hvert år i landet ender vi på nesten 100 milliarder kroner i kostnader, sier Jensen som sier at de har beregninger som tilsvarer en reduksjon i byggekost på 10 prosent på hvert eneste prosjekt når avfallet fjernes i hele verdikjeden.
Norges største miljøprosjekt
Problemet er så stort at alle i bransjen bør ta eierskap til det, og CFO bør være en aktiv pådriver.
– Vi må snu tankegangen og si at; søppel det produserer vi ikke. Teknologi og nye prosesser i hele verdikjeden kan endre hele produksjonsprosessen, og hvordan materialer lages. Byggevarer som treverk og gips bør prefabrikkeres hos produsenten slik at avfall kan mates tilbake i produksjonsstrømmen uten at det har vært transportert, sier han.
Når hele bygningsdeler leveres ferdig merket kan håndverker lese av i 3D-modellen hvor hver del skal monteres. Det sparer enormt med tid, og fjerner veldig mange feilkilder.
– Vi klarer ikke å ta bort all dårlig praksis på de første prosjektene, men om vi hele tiden forbedrer oss ti prosent vil de store gevinstene raskt komme. Jeg kan vanskelig tenke meg at det finnes en CFO som ikke ser mulighetene her, særlig nå som ESG-rapportering er noe som økonomidirektører er ivrige forkjempere for, sier Jensen.
Det å redusere avfall er ifølge Jensen kanskje det tiltaket i Norge som har desidert størst potensial for å redusere samlede CO2-utslipp i samfunnet. Avfallsfrie byggeplasser parkerer nærmest alle andre miljøtiltak i samfunnet.
– Avfallsfrie byggeplasser kan spare oss for 700 millioner tonn CO² hvert år. Dette er et oppnåelig tall basert på de pilotprosjekter som er gjennomført så langt. Det er ingen tvil om potensialet er enormt, sier Jensen.
Til sammenligning er det beregnet at utslippsfrie byggeplasser kan gi en besparelse på 340 millioner tonn CO² .
Dette må den moderne CFO i eiendom gjøre
Like viktig er det å bruke skyløsninger og sensorer for å digitalisere hele bygningsdriften.
– Med sensorer og utveksling av data kan alle deler av byggene driftes bedre, og ressursene brukes langt smartere. Vedlikeholdet kan behovsprøves og energiforbruket reduseres. Kvaliteten på tjenestene til leietagerne forbedres. Forvalter av bygget kan ta helt nye, og langt bedre beslutninger. Problemene løses før de oppstår, sier jensen avslutningsvis i pressemeldingen.
