Gammelt industriområde blir urban bydel

AKTUELLE PROSJEKTER: En ny bydel er i ferd med å vokse fram i Fredrikstad. Råde Graveservice AS er en av flere bidragsytere som nå utvikler et stort industriområde til å bli en urban og levende bydel ved Glommas utløp.

Av Odd Borgestrand

Råde Graveservice regner seg som eksperter på grunnarbeider og infrastruktur. Selskapet vant anbudskonkurransen nettopp på de viktige arbeidene i grunnen på det store området der
Fredrikstad Mekaniske Verksted i perioden fra 1873 til 1987 bygget 443 skip, og som gjennom over 100 år var byens største arbeidsplass. På det meste jobbet 2.500 kvinner og menn på det som på folkemunne bare heter «Værste», på ekte Fredrikstad-dialekt.

Transformasjon

– Her ble det bygd båter, nå bygger vi fremtiden, sier prosjektsjef Roy V. Jacobsen i Værste AS til Byggfakta.
Værste AS eies i hovedsak av lokale selskaper, og har store visjoner for Fredrikstad. Værste AS eier, utvikler og forvalter 650 mål av det gamle industriområdet der det nå bygges en attraktiv destinasjon som vil bidra til en positiv utvikling av Fredrikstad sentrum.
– Gjennom en god miks av boliger, skoler, næring, idrett og kultur skal Værste bli en aktiv og levende bydel hvor menneskene skaper trivselen, heter det i markedsføringen av det store prosjektet. Det er i dette utsagnet også visjonen ligger, bekrefter Jacobsen.

Transformasjonen på Værste, fra skipsverft og industri til by, er et av Norges største byutviklingsprosjekter. Deler av området er nå en integrert del av Fredrikstad sentrum. Bruer binder bydelene sammen på en fin måte.

Gjensidig tillitsforhold

– Råde Graveservice har vært en aktiv aktør i Fredrikstad og Nedre Glomma-regionen de siste 40 årene, og utviklingen av Værste har vi virkelig gledet oss til å være med på, sier konsernsjef Terje Andersen.
– Vi har i årenes løp utviklet et gjensidig tillitsforhold med Værste. De kjenner oss godt og sammen bygger vi ytterligere kompetanse, sier daglig leder i Råde Graveservice, Lasse Hågensen.
Prosjektsjef Roy Jacobsen bekrefter dette overfor Byggfakta.
– Her ligger det tillit i bunnen. Vi skal realisere et stort utviklingsprosjekt i Fredrikstad kommune der det nettopp skal bygges på tillit. Det er også en av hovedårsakene til at vi velger lokale entreprenører med kompetanse og gjennomføringsevne. Sammen bruker vi kompetanse til å skape verdier, sier Jacobsen. – Dette er et stort og komplisert prosjekt med kort byggetid, og vi har ikke råd til å feile, legger han til.

Byggherrestyrt entreprise

Noen i bransjen har nok stusset over at Værste AS har valgt byggherrestyrte entreprise for grunn og råbygg. Jacobsen begrunner dette valget med prosjektets størrelse.
– For de aller fleste norske entreprenør er dette prosjektet rett og slett for stort og det er få som våger å ta en så stor risiko og dermed gi tilbud. Resultatet blir ofte et tilbud med for høyt risikopåslag og for mange forbehold fra entreprenør. Ved en oppdeling i flere entrepriser kan vi selv velge de beste entreprenørene på de ulike fagfeltene og dermed også spre risikoen og i tillegg skape en sunn konkurranse blant entreprenørene, sier han.
Geo Fundamentering & Bergboring har ansvaret for spunt og fundamenteringen med ca. 11.000 løpemeter stålkjernepæler, mens AF har ansvaret for plass-støpte konstruksjoner i kjeller.

Motbakker å forsere

Midt mellom disse oppdragene skal Råde Graveservice inn med graving, fjerning og tilføring av ulike masser og etablering av infrastrukturen i grunnen. Råde Graveservice har også ansvar for rigg og drift på hele byggeplassen.
– Med tre adskilte kontrakter er det helt avgjørende at samarbeidet mellom entreprenørene fungerer best mulig, og på dette området har vi lært mye, sier prosjektleder for Råde Graveservice, Jon Johnsen.
Her ligger det en undertone som tilsier at det har vært noen motbakker å forsere. Råde Graveservice har også lært mye av å ha koordineringsansvaret for HMS i prosjektet. Selskapet startet opp med de forberedende arbeidene i november i fjor. Her var det klargjøring for omfattende spuntarbeider og kalkstabilisering av grunnen i tillegg til etablering av riggfasiliteter. Selve gravejobben startet på nyåret og varte fram til sommerferien.

Infrastrukturarbeider

Arealet innenfor spuntgropa er på 17 dekar, og her har Råde Graveservice ansvaret for å støpe det som på fagspråket kalles for «magerbetong». Det er en arbeidsflate for øvrige arbeider. Her ble AF hentet inn til å foreta selve forskaling, armerings og støpearbeidet. Under bunnplate etablerer Råde Graveservice alt av bunnledninger for vann, overvann og avløp med tilhørende pumper og kummer.
Under de syv boligblokkene i Værste Syd, etableres et kjøpesenter. Under senteret etableres en stor parkeringskjeller og flere tekniske rom. Råde Graveservice er også engasjert i forbindelse med vei og infrastrukturarbeider som omfatter ny rundkjøring, heving av G.A.Stoulandsvei, samt en stor jobb med nye rørsystemer for overvann, vann og avløp.
– I tillegg kommer en mengde annen infrastruktur som omlegging av høyspentkabler, fjernvarmerør og avfallssugeanlegg i grunnen, sier Jacobsen.

Bildet: Værste Syd skal stå klart i 2025, og her jobber nå tre entreprenørselskaper parallelt med framdriften. Foto: Odd Borgestrand

Mye logistikk

– Her er det mye logistikk i hver eneste kvadratmeter, understreker daglig leder Lasse Hågensen, og er tydelig på at han er stolt over den innsatsen og innsikten hans egne medarbeidere legger for dagen.
– Vi har opparbeidet en tillit som gjør at byggherren stadig utfordrer oss på de gode løsningene, og vi blir gjerne med i kampen om nye kontrakter på Værste de neste årene. Det er tøff konkurranse, men jeg mener vi absolutt er konkurransedyktige, sier Hågensen og får full tilslutning av konsernsjef Andersen.
Her ønsker Råde Graveservice å være en aktør i flere år framover, blant annet med sine anleggsgartnere. Værste skal også bli et parkområde og innbydende turområde, og her har Råde Graveservice allerede vunnet spennende kontrakter. Totalt har Råde Graveservice sikret seg kontrakter for nærmere 200 millioner kroner de neste par årene i dette området, og det bidrar godt til å sikre arbeid for et konsern som i krevende tider har gode ordrereserver.

Offensiv prosjektledelse

Værste-området vil etter planen være ferdig utbygd først i 2050, og dermed er det vanskelig å stipulere de totale kostnadene for dette unike byutviklings-prosjektet. Fredrikstad-utbyggingen kan vel nærmest sammenlignes med Fornebu-utbyggingen i Bærum.
– Det gjelder både å være offensiv i prosjektgjennomføring samtidig som man må lære seg tålmodighet med tanke på kommunal saksgang. Ting tar tid, men det er viktig at vi har gode prosesser med kommunen. Vi driver byutvikling og derfor er vi avhengig av god dialog med kommunes administrasjon og politiske ledelse, understreker prosjektsjef Roy Jacobsen, som gjerne ser at dialogen kan bli enda tettere.

Værste Syd

Prosjektet er på totalt cirka 71.000 kvadratmeter med en grunnflate på 16.000 kvadratmeter.
Det er videre 30.000 kvadratmeter handel og 246 boenheter, samt 9000 kvadratmeter takhager og torg. Contiga skal utføre de prefabrikkerte betongelementene, og Solid Entreprenør blir totalentreprenør for boligene og tett bygg med alle fasader. Det vil også bli synergier for lokale entreprenører og underentreprenører. I byggeperioden vil rundt 400 personer utføre arbeid i prosjektet. Kontraktene har en verdi på totalt rundt 1,5 milliard kroner.
– Handelsområdet er planlagt å åpne i november 2024 og hele delprosjektet skal være klart til sommeren 2025. Boligene har innflytting fra desember 2024 til mai 2025. Med dette får vi et moderne handlesenter i Fredrikstad som tar handelen tilbake til byen. Værstetorvet vil legge vekt på ukeshandel, dagligvarer og moderne serveringssteder, og bidrar med sitt varierte tilbud og moderne arkitektur til at Værste blir en levende bydel med høy trivselsfaktor, forklarer Roy Jacobsen.

Værste Nord blir neste prosjekt

Dette området er på ca. 25.000 kvadratmeter med både handel, næring og boliger. Totalt sett innebærer dette at Værstetorvet Syd og Nord til sammen omfatter nærmere 100.000 kvadratmeter, samt at det vil etableres nye torg og gågatearealer. Værste Nord er planlagt igangsatt i tredje kvartal av 2023, og med ferdigstillelse i 2026/2027.

Bildet: Råde Graveservice har 30 mann på jobb inne på anleggsområdet for Værste Syd. Dette er dyktige folk som kan grunnarbeider, sier daglig leder Lasse Hågensen (t.h). Her sammen med medarbeiderne fra venstre Anders Lundberg, Raymond Mikalsen og Stein Sandmo. Foto: Odd Borgestrand