– Det som skjer i eiendomsbransjen nå er en klassisk skvis

Antall konkurser i Norge falt 6,8 prosent i juli sammenlignet med samme måned i fjor, og hittil i år er nedgangen 7,7 prosent. Bak den tilsynelatende lyse hovedlinjen skjuler det seg en sektor som beveger seg motsatt vei: eiendomskonkursene doblet seg i juli, og har aldri vært flere i et halvårsperspektiv.

Krisen som tidligere rammet entreprenørene sitter nå tettere på eierleddet.

246 selskaper gikk konkurs i Norge i juli 2026, mot 264 i juli 2025 – en nedgang på 6,8 prosent. Hittil i år er det registrert 2 116 konkurser, mot 2 293 på samme tid i fjor.

Det er en klar dempning i det samlede konkursbildet, og et av de første tydelige tegnene på at konkursbølgen som norsk næringsliv har levd med de siste årene er i ferd med å avta. Men snitt-tallet forteller ikke hele historien.

For mens bygg-, handel- og servicebransjene enten er stabile eller i klar bedring, gikk 20 eiendomsselskaper (selskaper innen omsetning og drift av fast eiendom) konkurs i juli – dobbelt så mange som i juli 2025 (10). Hittil i år er det registrert 189 konkurser i eiendomsbransjen, mot 138 i samme periode i fjor – en oppgang på 37 prosent, og det høyeste nivået registrert i tilgjengelig statistikk for denne perioden.

– Vi ser at konkursbildet blir stadig mer todelt. Byggebransjen har vært gjennom en tøff opprydning som nå gir utslag i færre konkurser, men i eiendomsbransjen brer problemene seg fortsatt. Vi står ikke overfor en generell krise i norsk næringsliv, men en spisset krise i én bransje – og det er den kapitaltunge eiendomssiden det brenner hos, sier Siri Jensen, daglig leder i Fair Collection.

Eiendomsbransjen presses fra flere kanter samtidig

Bak økningen i eiendomskonkursene ligger tre forhold som trekker i samme retning: renten, gjelden og verdiene. Norges Bank hevet styringsrenten fra 4,0 til 4,25 prosent i mai og har signalisert at ytterligere heving trolig kommer allerede i august. For ett år siden gikk renten motsatt vei – den ble satt ned til 4,25 prosent i juni 2025 og videre til 4,0 prosent i september. Rentebanen som mange eiendomsselskaper baserte sine refinansieringsplaner på, er altså snudd.

Samtidig står bransjen midt i det aktørene selv omtaler som en «forfallsvegg». UNION anslår at rundt 40 milliarder kroner i norske eiendomsobligasjoner er inne i en refinansieringsperiode gjennom 2025 og 2026 – gjeld tatt opp til lave renter som nå må forlenges til vesentlig høyere kostnad. Finanstilsynet dokumenterer i Finansielt utsyn (juni 2026) at andelen gjeld i utleiekonserner med svak gjeldsbetjeningsevne økte fra 42 prosent i 2023 til 45 prosent i 2024, og verdiene på næringseiendom i sentrale strøk av de største byene har falt 10–20 prosent siden toppen i 2022.

– Det som skjer i eiendomsbransjen nå er en klassisk skvis. Selskapene tar opp lån mens rentene er lave og verdiene høye. Når renten så snur oppover samtidig som verdiene faller og leiemarkedet er anstrengt, blir kravet fra banken ved refinansiering et helt annet enn det som lå til grunn da lånet ble tatt opp. Det er den skvisen vi nå ser slå ut i konkurstallene, sier Jensen.

Blant de 20 eiendomskonkursene i juli finner vi et flertall av mindre holding- og prosjektselskaper, noe som er typisk for bransjen. Fem av selskapene hadde null i registrert omsetning og fem hadde ikke rapportert omsetningstall, hvilket er som forventet for eierselskap uten operasjonell virksomhet. Konkursbølgen rammer altså ikke først og fremst store, kjente aktører, men et bredt lag av mindre eierselskap som ikke lenger kan bære finansieringen.

Byggekonkursene faller kraftig – men det er ingen opptur

Konkursene innen oppføring av bygninger falt fra 23 i juli 2025 til 15 i juli 2026, en nedgang på 35 prosent. Hittil i år er nedgangen enda tydeligere: 181 konkurser i 2026 mot 283 i 2025 – 36 prosent lavere.

Nedgangen skal likevel ikke leses som en bedring. Byggenæringen har vært gjennom flere år med svært mange konkurser, og en betydelig del av de mest sårbare aktørene er allerede ute av markedet. Ifølge Boligprodusentenes Forening var nyboligsalget i mai 2026 det svakeste for måneden siden målingene startet i 2010, og igangsettingen av nye boliger i juni var 23 prosent lavere enn samme måned i fjor. Bunnen i aktiviteten forklarer også at færre selskaper går over ende – rett og slett fordi de svakeste er borte og fordi tvangsoppløsninger tar en større del av avviklingene.

De største konkursene i juli

Målt i omsetning er det anleggs- og entreprenørselskaper som topper listen over de største konkursene i juli 2026, mens en større barneverntjeneste også skiller seg ut.

AGTUNNEL AS i Sogndal, som har spesialisert seg på bygging av broer og tunneler, hadde en registrert omsetning på nær 273 millioner kroner. NÆROMSORG AS i Kristiansand er den største konkursen målt i antall ansatte, med 147 registrert – et betydelig antall arbeidsplasser innen barneverntjenester. Selskapet skiller seg ut ved å ha rapportert positivt resultat før skatt, hvilket er uvanlig i en konkurskontekst og speiler at bransjen påvirkes av strukturelle endringer i kjøp av private velferdstjenester snarere enn tradisjonell driftssvikt.

Store geografiske forskjeller

Nedgangen i konkurser er ujevnt fordelt. Rogaland skiller seg ut med et fall på 57 prosent (fra 21 til 9), fulgt av Agder med −41 prosent og Vestfold med −38 prosent. Oslo, som normalt har flest konkurser i absolutte tall, er ned 21 prosent. På motsatt side stiger konkurstallene i Telemark (+86 prosent, fra 7 til 13), Buskerud (+55 prosent) og Møre og Romsdal (+36 prosent) – riktignok fra lave utgangsnivåer, men tydelig nok til å bryte med det generelle bildet.

Utsikter

– Sommeren gir ikke grunnlag for å friskmelde næringslivet. Vi ser en dempning i det totale konkursbildet, men bak den ligger en eiendomskrise som drives av forhold vi vet vil forsterkes: renten stiger igjen, gjelden må refinansieres, og verdiene faller. Vi forventer at eiendomskonkursene fortsetter å øke gjennom høsten, sier Jensen.

Rentebeslutningen fra Norges Bank 13. august blir det neste viktige signalet. En ytterligere heving vil stramme til for eiendomsselskaper som allerede står i refinansieringskø, mens et overraskende hold kan gi en midlertidig pust i bakken. Uansett vil den underliggende utfordringen – at gjeld tatt opp til lave renter og høye verdier nå må rulles over til høye renter og lavere verdier – bestå gjennom hele 2026.