– Hensikten med den nye forskriften i avhendingsloven, som trer i kraft 1. januar 2022, er å få ned antall tvistesaker ved kjøp og salg av brukte boliger og fritidseiendommer, sier daglig leder Jon Henrik Leere i Elektroskolen. Han frykter at det stikk motsatte kan skje.
Fra 1. januar 2022 vil opplysningsplikten til boligselger medføre strengere krav til dokumentasjon og opplysninger om boligens faktiske tilstand.
– Tilstandsrapporten fra takstmenn/bygningssakkyndig vil da få en mer sentral plass. Jeg frykter at kravet til å avdekke mangler i det elektriske anlegget blir lavere, noe som kan føre til tvister når det gjennomføres og oppdages feil, sier Leere.
– Den nye forskriften kan derfor virke mot sin hensikt fordi selger tror de har fått en fagperson med nødvendig elektrokompetanse til å si noe om det elektriske anlegget slik forskriften legger opp til. Flesteparten har ikke slik kunnskap, noe som kan skape tvist når det gjennomføres kontroll av det elektriske anlegget etter et boligsalg.
Vi må få alle til å gå i takt
– Har du kjøpt et hus og får hjelp av en venn eller en ikke autorisert elektriker, kan mangelfull dokumentasjon i etterkant skape store problemer, sier Leere.
– Det er kun kvalifiserte elektroinstallatører med faglig og praktisk kunnskap, som har lov til å utføre installasjoner i det elektriske anlegget. Her opererer mange på kanten av det lovlige.
Eltakst skal utføres av eltakstmenn
– Ser vi på elektroforskrift om kvalifikasjoner er det begrenset hva lekmenn kan gjøre av egeninnsats. De har ikke lov til å gjøre noe med den faste installasjonen. Dessverre har vi avdekket flere eksempler der man har tuklet med det elektriske anlegget, som har medført branner og strømgjennomgang, sier Leere.
– Derfor er det nødvendig med kvalifiserte eltakstmenn som har lov til å kontrollere anlegget og avdekke feil og mangler. Det er viktig at hele bransjen oppdaterer seg på prinsippene for slike kontroller. Elektrikere kan med tilleggsopplæring være glimrende bidragsytere til å bistå landets boligselgere slik at disse i fremtiden ikke får noen store overraskelser relatert til ansvar for salg av boligen.
God start
– Den nye avhendingsloven er en god start for å synliggjøre mangler i det elektriske anlegget som eltakstmenn avdekker og som blir utbedret av elektrikere. Den anbefaler en grundig gjennomgang av installasjoner. Våre eltakstmenn er involvert i brannetterforskning også, og de avdekker ofte resultater av halvveis utført arbeid både av legmenn og bransjens aktører, sier Leere.
Han kan fortelle at Elektroskolen bidrar til å hjelpe eltakstmenn å finne riktige knagger å henge kontrollene på slik at bransjen går i takt.
– Det er fort å trå feil og påta seg ansvar som kan bli ekstremt kostbart både for utførende og kontrollerende dersom det avdekkes feil, noe som flere Høyesterettsdommer bekrefter.
Kvalifiserte eltakstmenn
– Er avhendingsloven god nok?
– Personlig mener jeg den burde legge mer til rette for bruk av kvalifiserte eltakstmenn, men det utdannes dessverre altfor få. Både advokater, eiendomsbesittere, forvaltere og rettsapparatet mener behovet for slikt fagpersonell er stort, sier Leere.
Han kan fortelle at Elektroskolen utdanner eltakstmenn som kan tette igjen noe av hullene og bidra til tryggere eiendomsomsetning både på bolig og næring.
– Verken installatører eller montører har tilstrekkelig med opplæring i kontrollrutiner. Årlig selges det over 100 000 boliger. Slik sett er det et skrikende behov til å utdanne nok eltakstmann og få elektrobransjen oppdatert på noen av de vanligste takststandardene. Målet må være å få til en mer enhetlig vurdering av de elektriske anleggene.
Vesentlighetssummen
– Oppdages det feil etter boligkjøp opereres man med en vesentlighetssum på 10 000 kroner i ny forskrift til Avhendingsloven. Med så lav terskel med feil og mangler under 10 000 kroner må kjøper akseptere. På utbedringsområdet på elektro snakker vi om kostnader fra flere hundre tusen til millioner kroner for å avdekke og utbedre feil, ikke minst i skjulte installasjoner, forteller Leere.
Redusere konfliktnivået
– Den nye avhendingsloven skal redusere konfliktnivået ved boligkjøp og salg. Konfliktnivået vil fortsatt være høyt fordi det elektriske anlegget ikke prioriteres like høyt av takstmenn da disse ikke nødvendigvis har den formelle elektrikerutdanningen i bunnen. Derfor vil det nok ta tid før vi ser konkrete resultater av avhendingsloven. I Danmark benyttet man seg av en løsning der byggtakstmenn skulle fungere som både eltakst- og byggtakstmenn. Det ble ingen suksess og ordningen ble skrotet etter kort tid. I fremtiden vil nok avhendingsloven bli revidert, sier Leere til slutt.
Bildet: – En viktig årsak til etableringen av den nye avhendingsloven er at det utføres mye ulovlig arbeid i elektriske anlegg. På bildet ser vi et nedbrent hus. I denne saken hadde elverket ved to anledninger oversett at det var trukket flere sikringskurser i samme rør. Elektrikeren som skulle utbedre påpekte feil, fant heller ingen grunn til å kontrollere installasjonen mellom sikringsskap i 2. etasje i boligen og installasjon i 1. etasje. Resultatet var at ulovlig utført elektrisk arbeid forårsaket boligbrann. Heldigvis var det ingen hjemme på branntidspunktet, sier daglig leder Jon Henrik Leere i Elektroskolen. (Foto: Norsk Elektro – Kontroll AS)
Om avhendingsloven:
Avhendingsloven regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved avhending (overdragelse) av fast eiendom. Loven kommer til anvendelse ved bl.a. kjøp og salg av fast eiendom. Loven gjelder ikke ved avtale om oppføring av ny bolig eller ved ekspropriasjon. Ved avtale om oppføring av ny bolig er det bustadoppføringslova som anvendes. Avhendingsloven angir en rettslig ramme for kjøp og salg av fast eiendom, og er ment som et supplement til en skriftlig avtale mellom kjøper og selger.
