KPMG har på oppdrag fra styret i OBOS gjennomført en ekstern granskning av alle forhold rundt salget av 182 boliger på Ulven i Oslo.
Dette er konklusjonene i granskningsrapporten som nå blir offentliggjort:
- Salgsprisen er markedspris og ble profesjonelt satt.
- Transaksjonen var tilstrekkelig forankret i OBOS' kompetente organer.
- Konsernsjefen hadde ingen interessekonflikt.
- Konserndirektør behandlet ikke saken etter at familiemedlemmer investerte.
- Ulven Bolig AS gjorde feil da styreendringer ikke ble registrert.
Det er KPMG og KPMG Law advokatfirma som har gjennomført granskningen, på oppdrag fra styret i OBOS. Det er gjort et stort antall intervjuer og sikret og gjennomgått 524 000 dokumenter i saken, inkludert tekstmeldinger, chatter, eposter og logger.
Rapporten ble mandag sendt ut til alle delegatene til generalforsamlingen i OBOS.
– Rapporten viser først og fremst at hele prosessen har handlet om OBOS sitt beste, og at medlemmenes interesser har stått sentralt fra første kontakt. Granskerne avviser alle beskyldninger om inhabilitet, interessekonflikt, kameraderi eller korrupsjon. Og de dokumenterer at prisnivået er satt riktig og fornuftig. Så skal vi naturligvis ikke rote med registrering av styreskifter i Brønnøysund, som vi har fulgt opp, rettet og skjerpet rutinene rundt, sier styreleder i OBOS, Roar Engeland.
– Dette har vært et svært omfattende arbeid. Mandatet vårt har vært å kartlegge alle relevante faktiske omstendigheter ved Ulven-transaksjonen og foreta rettslige vurderinger av disse. Vi har gjennomgått hele salgsprosessen generelt, og de konkrete spørsmålene i mandatet spesielt, sier partner og advokat i KPMG Law, Tor Henning Rustan Knudsen.
To uavhengige juridiske vurderinger har tidligere slått entydig fast at salget av utleieboliger på Ulven til selskapet Quality Living Residential var både lovlig og i tråd med OBOS’ vedtekter og formål. Den endelige rapporten er nå ferdig og blir offentliggjort i sin helhet.
Her er de viktigste punktene:
Beregning av antatt fornuftig markedspris:
Granskerne har gjort et omfattende arbeid med å vurdere riktig pris for boligene som ble solgt, blant annet i dialog med ekstern ekspertise. Vurderingen er at den avtalte prisen på 72 000 kroner pr. kvadratmeter er i den høyeste delen av intervallet for fornuftig markedspris – som blir vurdert å være mellom 69 199 kroner og 73 763 kroner.
Prosessen knyttet til inngåelse av salgsavtale:
Granskerne har gjennomgått hele prosessen og all kontakt mellom partene, fra den første kontakten i 2018 og frem til salget var gjennomført i 2020. Vurderingen er at Ulven-transaksjonen var tilstrekkelig forankret i OBOS' kompetente organer.
Relasjonen mellom konsernsjefen og kjøperen:
Granskerne har gjennomført intervjuer, gjennomgått tekstmeldinger, telefonlogger og annen informasjon som er relevant for relasjonen mellom konsernsjefen og kjøpsrepresentanten. De konkludere med at det ikke foreligger forhold som er egnet til å svekke tilliten til konsernsjefens upartiskhet. De har ikke funnet opplysninger om at konsernsjefen har handlet til fordel for kjøpsrepresentanten, på tvers av hensynet til OBOS eller til fordel for seg selv. Konsernsjefen var ikke inhabil i sin håndtering av Ulven-transaksjonen etter loven. Han har ikke hatt en interessekonflikt etter de etiske retningslinjene.
Relasjonen mellom konserndirektør for boligutvikling og investorfamilien:
Granskerne har gjort svært grundige undersøkelser og vurdert forholdene rundt at familiemedlemmer til konserndirektøren for boligutvikling, kom inn på kjøpersiden i september 2020. Det var fire måneder etter at OBOS hadde solgt utleieboligene. Rapporten slår fast at konserndirektøren ikke har behandlet saken etter at familien besluttet å investere. Avtalen om salget hadde dessuten blitt behandlet flere måneder tidligere, i mai 2020, før familiemedlemmer var involvert. Granskerne har ikke funnet opplysninger om at konserndirektøren har handlet til fordel for familiemedlemmer eller seg selv. De konkluderer med at det ikke er grunnlag for at det har funnet sted verken innsidehandel, utroskap eller korrupsjon. Familiens investering innebærer ikke at konserndirektøren er inhabil etter aksjeloven § 6-27.
Ut fra OBOS` etiske retningslinjer, mener granskerne likevel at konserndirektøren ikke bør være involvert i behandling av saker knyttet til oppfølgingen av salget fremover. Det er klarlagt at Konserndirektøren ikke selv har noen interesse i salget, men etter de interne reglene utgjør den familiære tilknytningen også en interessekonflikt som må hensyntas. Rapporten påpeker at denne interessekonflikten allerede er hensyntatt, siden konsernsjefen i september 2020 besluttet at konserndirektøren skulle holdes utenfor behandlingen av prosjektet.
Styreendringen i Ulven Bolig AS:
Under generalforsamlingen i Ulven Bolig 29. april 2020 ble det vedtatt endringer i styret, herunder at konserndirektøren for boligutvikling ikke skulle gjenvelges. Dette ble også kommunisert internt. Rapporten konkluderer med at det gamle styret ikke hadde noen rolle etter dette. En feil førte likevel til at det i protokollen som ble innsendt til Foretaksregisteret stod at det gamle styret ble gjenvalgt. Granskerne mener denne feilen bryter med foretaksregisterloven. De kritiserer også kvalitetssikringen av protokollen og at feilen ikke ble rettet. Dette har OBOS tidligere erkjent.
Strenge etiske retningslinjer:
OBOS skal bygge 2500 boliger på Ulven, i tillegg til å utvikle næringseiendom som skal gi rom for flere tusen nye arbeidsplasser og andre servicefunksjoner som understøtter god byutvikling i området. 700 boliger er påbegynt til nå, i tillegg til de de 182 boligene som ble solgt til en utleieaktør.
OBOS sendte selv ut pressemelding om salget i desember 2020, men transaksjonen fikk lite oppmerksomhet før NRK flere måneder senere omtalte saken, med en rekke av påstandene og antydningene som nå er gransket.
– Rapporten gir et innblikk i de grundige arbeidsprosessene i samvirket. Den undergraver på ingen måte det viktige engasjementet fra medlemmene rundt salget. Den viser tvert imot at vi har hatt de samme diskusjonene gjennom prosessen, og at det er takhøyde i styret og konsernledelsen for avvikende syn, men at det etter en helhetsvurdering altså var riktig for OBOS å selge. Rapporten viser også at OBOS har strengere etiske retningslinjer enn hva norsk lov krever, sier styreleder Roar Engeland.
