Fra årsskiftet gjelder nye regler for omsetning av brukte boliger. Ved forberedelse til et salg er det viktig å ta hensyn til endringene, ifølge bransjeaktørene.
Fra 1. januar endres avhendingsloven om kjøp og salg av brukt bolig. Da kan det ikke lenger tas generelle forbehold om tilstanden, ved formuleringer som at boligen eller hytta selges «som den er.» Selger har risikoen for at for at eiendommen er i samsvar med avtalen. Hvis det er tilstandsavvik så kan kjøper ha krav på prisavslag eller erstatning.
Ny forskrift
Det vil praksis si at kravene til informasjon om objektet skjerpes. Forbrukerselgere vil normal trenge bistand fra eiendomsmeglere og bygningssakkyndige for å beskrive boligens tilstand slik at kjøper er klar over det. Samtidig med lovendringene innføres en ny forskrift om tilstandsrapporter, som setter strengere krav til både i innhold og utførelse av disse.
– Hensikten med endringene er å stimulere til at mer og bedre informasjon foreligger om boligene før et salg. Jo mer som er avklart om tilstanden i forkant, desto mindre rom blir det for skuffelser og konflikter senere, sier Carsten Pihl, forbruker- og kommunikasjonssjef i organisasjonen Huseierne, i en pressemelding.
I likhet med Norsk takst, Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og Forbrukerrådet har Huseierne støttet lovendringene, og mener at de vil bidra til en tryggere bolighandel for både selger og kjøper.
Har startet tilpasningen
– I boligsalg som forberedes nå vil i mange tilfeller først gjennomføres etter årsskiftet, og man må derfor ta hensyn til de nye reglene allerede nå. Det er viktig å ta høyde for dette ved innhenting av tilstandsrapport og ved utarbeidelse av prospekt, slik at ikke materiellet blir utdatert, sier Pihl.
Anbefalingen til selger er å innhente en tilstandsrapport som oppfyller kravene i den nye forskriften. Det som er tydelig beskrevet i tilstandsrapport eller salgsdokumenter kan ikke kjøper klage på overfor selger. Hvis boligens tilstand ikke er som avtalt, kan kjøper ha krav på prisavslag eller erstatning, men det innfør er ny bestemmelse om egenandel som gjør at kjøper ikke får dekket tapet fullt ut Egenandelen på 10 000 kroner har ikke betydning på om det er en mangel, da det bestemmes ut fra avtalen.
Gir bedre beslutningsgrunnlag
Takstbransjen har i lengre tid forberedt seg på å kunne levere tilstandsrapporter basert på nye regler, for å sikre en sømløs overgang til de nye reglene.
– Rapporten beskriver bygningsdeler og rom slik det kommer frem av i forskriften. Informasjonen om boliger ved salg blir nå mer samkjørt, og vil i mange tilfeller også baseres på grundigere undersøkelser, og gir mer utfyllende informasjon. Kjøpers beslutningsgrunnlag styrkes, og selgers risiko for å motta krav og klager i etterkant senkes, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.
Bygningssakskyndige vurderer boligen ut fra avhendingslovsforskriftens krav.
– For selger blir det svært viktig å gi god og riktig informasjon, sørge for å dokumentere tilstanden med en godkjent tilstandsrapport og å fylle ut egenerklæringen etter beste evne, sier Carl O. Geving, administrerende direktør i NEF.
Kan gi økonomisk ansvar
Når muligheten nå til å ta «som den er-forbehold» fjernes blir det viktigere enn noen gang for selger å få beskrevet eiendommen riktig og utfyllende. Herunder kan feil eller mangelfull utfylling av egenerklæringen medføre ansvar i form av regress eller avkortning av eventuell boligselgerforsikring.
– Hvis man som selger er usikker på om noe er relevant, eller om informasjonen er tilstrekkelig, bør man ta det opp med eiendomsmegler eller den bygningskyndige før informasjonen blir publisert. Jo mer du opplyser, desto mindre risiko er det for at kjøper vil klage etter salget. Også som kjøper må man være årvåken. Det er viktig å lese tilstandsrapport, eiendomsmeglers beskrivelse og selgers egenerklæring nøye, da det ikke vil være anledning til å klage på forhold som det er opplyst om, sier Geving.
Endringene i avhendingsloven er et resultat av en lang prosess for å gjøre handel med brukte boliger tryggere og mindre konfliktfylt. Stortinget fattet sitt vedtak i saken våren 2019. Samtidig ble Kommunal- og moderniseringsdepartementet gitt hjemmel til å utforme konkrete forskrifter. Etter en høringsrunde besluttet Regjeringen å iverksette endringene med ikrafttredelse 1. januar 2022.
