– For DNB Næringseiendom er datadrevet eiendomsforvaltning et viktig element for å nå målet om 0-utslipp i 2050. Her blir ressursbruk og energieffektivisering viktige virkemidler, sier direktør for utvikling og digitalisering i DNB Næringseiendom, Erlend Simonsen.
Av Trond Schieldrop
– Vårt overordnete mål er å bli klimanøytral i 2050 og vi skal være kommet godt på vei i 2030, sier han til Byggfakta Nyheter.
Fremtidens bygningsmasse er allerede oppført og med en nybyggrate på 1-2 prosent pr. år, vil kun et lite antall være nybygg i 2050. Fremtidsrettet rehabilitering av eksisterende bygningsmasse vil bli avgjørende for å nå de krevende klimamålene.
– Det er viktig å se på hvordan bygget rehabiliteres og hvor avansert bygget kan bli med smart bruk av tekniske løsninger. Vi må sikre riktig bruk av datainnsamling, dataanalyser og sensorer, sier Simonsen.
Energieffektive bygninger
For å redusere energiforbruket tar DNB Næringseiendom grep for å gjøre bygninger mer energieffektive.
– I Markeveien 1B i Bergen har vi benyttet flere virkemidler for å nå våre overordnede mål. Her spiller elektro, automasjons- og nå også IT-bransjen – en viktig rolle for å nå energieffektiviseringsmål innen 2050. Men også for at vi skal kunne utvikle bygg som følger våre krav til datadrevne- og bærekraftige bygg, sier Simonsen.
DNB Næringseiendom utfører årlig ca.150 prosjekter hvor majoriteten er rehabilitering av eksisterende og eldre bygningsmasse.
– Nelfos medlemsbedrifter og andre bransjeorganisasjoner integrerer nå smarte bygg- og automasjonsløsninger på en sømløs måte med sensorer, trådløs teknologi og skyløsninger.Dette innfører vi nå i mange prosjekter, sier Erlend Simonsen fornøyd.
Læringsprosess
– Vi ønsker å ta i bruk ny teknologi i et omfang vi som pensjonsforvalter kan forsvare i forhold til den den økte risikoen det tross alt medfører.DNB forvalter pensjonsmidler plassert i næringseiendom for nåværende og fremtidige pensjonister – en optimal avkastning i alle prosjekter er førende for vårt arbeid.Det er helt nødvendig å følge med i tiden, ta i bruk nye løsninger for å drive både rasjonelt, effektivt og kostnadseffektiv. I tillegg er det viktig for vår teknologiske utvikling å lære og bruke dette videre i andre prosjekter. I læringsprosessen fra Markveien 1B Bergen, vår «living lab», har vi virkelig tatt med oss mange innovative og kreative tekniske løsninger innenfor trådløse sensorer, 3D og sky løsninger, sier Simonsen.
Ytre bygningsmessige særpreg
– Når det gjelder fasadebelysning i Markeveien 1 er det gjort helt spesielle grep. Belysningen skal fremheve eiendommens arkitektoniske uttrykk og vise et godt bevart minne fra Bergens historie for byen og våre innbyggere. Her har dyktige elektromontører stått for kabling og montering av all fasadebelysning, som fremhever bygget på en estetisk og historisk god måte. Som et resultat av godt håndverk, var vi veldig stolte å bli nominert til årets lyspris 2021, forteller Simonsen.
– For Markeveien 1B har målsetningen vært å bevare mesteparten av det ytre bygningsmessige særpreget, samtidig som vi har løftet frem de moderne og miljøriktige konseptene. Økt digitalisering, fokus på bærekraft, elektrifisering, fornybar kraftproduksjon, fleksibilitet og desentraliserte kraftsystemer, klima- og miljøriktige investeringer har vært løftet frem i prosjektet.
Strategiske teknologiområder
– De siste fem årene har vi jobbet systematisk med flere strategiske teknologiområder. Det er:
• Teknisk infrastruktur som sikkerhet, fiberkabel, virtuelle nettverk med sikker ekstern tilgang 3D/BIM
• Styresystemer i skyen
• IoT som er tilpasset fremtidens tjenester.
– Vi følger alle prinsippene i våre prosjekter der vi setter søkelys på åpne datastrømmer (MQTT), papirløs bygningsfase, visualisering og ikke minst den viktige FDV-dokumentasjonen, påpeker Simonsen.
DNB er spesielt opptatt av styring og kontroll og bruk av skyløsninger med smarte integrasjoner.
– Vi bruker standardiserte løsninger og deltar i komiteen til Standard Norge der vi arbeider med slike problemstillinger. Vi er også opptatt av Internet of Things (IoT). Vi må posisjonere oss slik at vi er i stand til å levere IoT tjenester til våre brukere og leietakere. Det omfatter alt fra registrert innsamling til analyse av relevante data for sensorer, sier Simonsen.
Viktig hjelpemiddel
På spørsmål om KI (kunstig intelligens) vil bli et viktig hjelpemiddel for DNB Næringseiendom, svarer Simonsen:
– De siste fire årene har vi deltatt i et spennende forskningsprosjekt sammen med Sintef og Kiona AS (IWMAC). Hovedformålet har vært å skaffe oss kunnskap om styringsalgoritmer til smarte prediktive og kognitive bygg. Sentrale elementer er hvordan vi kan predikere styring av bygg med riktige settpunkter for temperatur, energieffektivisering og inneklima. Målet er å oppnå lavere energiforbruk og klimagassutslipp i driftsfasen slik at brukerne får et godt «perfekt» inneklima. Dette samarbeidet har blitt drevet frem de siste fire årene der hovedfokuset har vært maskinlæring. Sammen med Kiona og egne prosjekter har vi en forsiktig tilnærming til bruk av algoritmer – gjerne benyttet «på toppen» av eksisterende styringssystemer, sier han.
Utstrakt KI bruk
– Hvilke konkrete prosjekter snakker du om?
– Vi har mange teoretiske modeller og hypotetiske tilnærmingsmåter som vi tester ut i våre bygg. I databyggprosjektet har vi tilgjengeliggjort vårt DNB kontor i Trondheim. Datanalyse av historikk og sanntidsdata, sterk involvering av de ansatte gjennom spørreundersøkelser om opplevd inneklima, har gitt oss viktig innsikt om riktig bruk av lokalene til glede for leietaker og miljøet. I Oslo har DNB Næringseiendom tilgjengeliggjort flere bygg som vi nå gjør forskning på, sier Simonsen.
Forskningsprosjekter
Simonsen mener det vil ta tid før KI blir fremtidens måte å forvalte bygningsmassen på.
– Lærdommen fra forskningsprosjektene er at vi har dannet oss en formening om styring, kvalitet på sensorer og automasjonsgraden i bygg. Maskinlæring krever tilgang på store datamengder. Det kan ta måneder før et datasett er av akseptabel kvalitet.
I prosjektet har vi i hovedsak benyttet tre typer data kilder:
• Energioppfølgingssystemet er avgjørende for å drifte bygget optimalt.
• Styresystemet har en betydelig datainnsamling
• Eksterne kilder som vær- og energipriser. Dette er grunnlaget for vår algoritmetrening.
Kommersielle modeller
– Når regner du med at KI blir et standard verktøy i DNBs eiendomsprosjekter?
– I dag er det primært byggautomasjonsmiljøene som jobber med slike verktøy og som tester dem ut i sine styringssystemer. Vi ser også at andre miljøer er kommet enda lenger, spesielt innen 3D. Det viktigste er å finne gode kommersielle modeller som kan benyttes i bygg. Vi ønsker nødvendigvis ikke at driftstekniker skal gjøre settpunkt endringer ad hoc. Kunstig Intelligens i form av algoritmer, kan overta en god del av styringen. Det er viktig å kunne stole på teknologien. Se bare på selvkjørende biler. Det er et langt steg frem til å overlate 100 prosent av styringen av bilen. Rent teknisk er fungerer det, men har vi nok tillit til at maskinen gjør de gode etiske og moralske valgene? spør Simonsen.
– Vi hadde i prosjektet en ambisjon om å styre selve kontor lokale med algoritmer. Dette ble for omfattende som en start. Vi har derimot lykkes godt med å styre termiske varme- og kjølekretser med KI. En av de viktige erfaringene vi har trukket av forskningsprosjektet, er at bygget må være omtrent feilfritt før vi starter med maskinlæring og kunstig intelligens. Det er viktigere at installert utstyr fungerer, enn at det er mange sensorer. En grundig dataanalyse/kvalitetssjekk i tidligfase er helt avgjørende, sier Simonsen.
Stiller store krav til våre samarbeidspartnere
DNB Næringseiendom er langt fremme på rehabilitering av sine bygningsmasser. For å utføre oppdrag raskt og effektivt må samarbeidet mellom alle tekniske entreprenører bli bedre.
– Stiller dere krav til dem om å utføre prosjektene med minimale feil og til rett tid?
– Stikkordet er å gjøre alt riktig første gang. I mange av våre bygg ser vi at det ikke er driftsfasen som er den største utfordringen, men det som er blitt prosjektert og installert da bygget var nytt. Vi kan dra med oss mange følgefeil før vi klarer å nøste opp i problemene og oppnår en tilnærmet normal situasjon. Derfor stiller vi store krav til at våre samarbeidspartnere leverer i henhold til vår kravspesifikasjon, forteller Simonsen.
Datadrevet kontordrift
– Nylig ble S-banken integrert med DNB. I denne prosessen var det viktig å samle medarbeidere fra to ulike lokasjoner i et bygg. Målsetting var å ikke leie inn ekstra lokaler, men å utnytte eksisterende arealer. DNB har i mange år samarbeidet med Telenor. Sensorer for tilstedeværelse har samlet mye data for vår bruk av lokalene. Det har vist oss bruksmønster og hvordan vi utnytter kontorlokalene. Datanalysen har gitt oss nyttig informasjon om hvilke muligheter fortetting kunne gi.
– I ti år har vi benyttet Free Seating og Clean Desk i DNB. Vi har i den forbindelse høstet positive erfaringer. Fleksibiliteten gjør at vi kan utnytte arealene optimalt og enkelt flytte rundt på avdelinger og seksjoner ved behov for utvidelser eller andre endringer. Her er datadrevet analyse viktig. Bruksendringer av lokalene er utført i nært samarbeid med tillitsvalgte og verneombud slik at alle involverte er blitt hørt, sier han til slutt.
