Rehabilitering av kontorbygget «Føniks» på Damsgård i Bergen blir et av byens første FutureBuilt-prosjekter. Frydenbø Eiendom har her en visjon om å komme så nært 100 prosent ombruk av materialer som mulig. Prosjektet har i tillegg mål om å bli Norges første Svanemerkede kontorbygg.
Bygget var Frydenbø Eiendoms første hovedkontor i 1917 og har siden vært en del av selskapets vekst til en av Bergens største aktører. Siden den gang har bygget gjennomgått utallige endringer. I dag står det som en labyrint av skjulte historier, som nå bokstavelig talt blir avdekket under lettriving- og demonteringsfasen.
Nærmere 100 prosent brukte materialer
Sammen med arkitektfirmaet Artec, og med støtte fra partnerne FutureBuilt og Loopfront, har Frydenbø Eiendom igangsatt en ambisiøs totalrehabilitering av Damsgårdsveien 127 i Bergen. Målet er å oppnå nærmere 100 prosent brukte materialer i prosjektet, og samtidig skape et flott kontorbygg med overskuddsmaterialer fra Frydenbøs tidligere leiertakertilpasninger. Utbygger ønsker å finne ut om det er mulig å gjenbruke heis, ventilasjon, sprinkler og store deler av EL-leveransen. Det er ønskelig at erfaringene fra dette arbeidet skal gi en mal for tilsvarende arbeider i fremtiden.
Historisk verdi
– Prosjektet handler ikke bare om å modernisere bygget, men også om å bevare og revitalisere en del av Bergens historie. Selv om bygget har endret funksjon, vil det fortsatt bære med seg sporene av sin historie og fortsette å spille en viktig rolle i Bergens bylandskap. Det er noe spesielt med å bringe virksomheten tilbake til der alt startet. Siden 1917 har Frydenbø vokst til å bli en av de største bedriftene i Bergen, med en sterk tilstedeværelse flere steder i Norge. Det å kunne rehabilitere og modernisere dette bygget, og samtidig gjøre det på en svært bærekraftig måte, føles som å fullføre en sirkel, sier Bente Haugsdal, utviklingssjef i Frydenbø Eiendom og prosjektleder i rehabiliteringsprosjektet.
Godt utgangspunkt
Kontorbygget «Føniks» ligger mellom flere Frydenbø-eiendommer i en næringsklynge med stort potensial for synergieffekt. Bygget er lite og kompakt med søyle dekke-konstruksjon i betong og er et godt utgangspunkt for pilotprosjektet. Sammen med flere andre bygg vil Føniks fungere som en helhet. Prosjektet kobler seg på byen på ulike nivåer og skaper en tettere forbindelse mellom de ulike byrommene. Bygget skal åpne seg opp på bakkeplan slik at eksisterende forplass blir styrket og dermed skape et uterom som mangler i området. Eksisterende parkeringsplass på taket til Damsgårdsvei 131 skal delvis transformeres til en takhage som prosjektet kobler seg på.
Et mer tilgjengelig bygg
Flere innganger og et fristilt bygg bidrar til å gjøre bygget mer tilgjengelig. Oppgradert bygg vil ha UU-standard. Det er satt av et større lokale til næring i første etasje. Forhåpentligvis vil det bli etablert en servicefunksjon som hele området kan ha nytte og glede av. Blant aktuelle tiltak nevnes:
• Nabolagskompost
• Parkering omgjøres delvis til felles takhage
• Kafe for nabolaget og områdets kontorbygg
• Deleløsninger – bildelering og sykkeldeling
• Åpen kantine for publikum i nabolag som blir er del av næringsklyngen
• Retningslinjer og avtaler for etisk anskaffelse
• Åpne for utvendig klatrevegg og park
Frydenbø har over tid samlet opp «restmaterialer» etter stadig inn- og utflytting- av leietakere og påfølgende ombygging. Det er satt i gang omfattende registrering i databasen Loopfront for å kartlegge og tilgjengeliggjøre de innsamlede komponentene. Frydenbø Eiendom har 2600 bygningselementer registrert i ombruksdatabasen Loopfront.
– Vi har fått ventilasjonskanaler, teppefliser, fasadeplater, gangbru og mer fra TV 2-bygget, samt en brukt heis fra Hellas som sto i et testtårn på fabrikken utenfor Tessaloniki. Vi har også hentet handikaptoaletter fra Bergen tinghus og andre toaletter fra et borettslag i Mårdalen. For å nevne noe, sier Bente Haugsdal.
Nyttig feedback
– Loopfront er en digital løsning for ombruk i bygg. Vi benytter en helhetlig løsning som tar ombruk helt fra kartlegging til gjennomføring, og videre til rapportering. «Føniks»-prosjektet er veldig viktig på flere måter, både for de som er med i prosjektet, men også for industrien som helhet. Vi har allerede begynt å lære fra dette prosjektet. I et godt samarbeid med Artec har vi fått feedback som går inn i vår produktutvikling, som alle våre brukere kommer til å få nytte av, sier Knut Sverre Westby, key account manager i Loopfront.
Historisk sett har det vært veldig vanlig at når en leietaker flytter inn i et kontorbygg, og tar over en hel etasje, ønsker de seg gjerne en helt ny løsning med eget fargekonsept og design. Dette fører til at det blir mange dører, systemvegger, grenstaver og lignende til overs. Frydenbø Eiendom og Artec ønsker med dette pilotprosjektet å utforske mulighetene for storskala ombruk og tilegne seg verdifull erfaring som kan videreføres i fremtidige satsninger. På sikt er målet å bidra til en åpen markedsplass og kunnskapsnivå hos aktører i bygge bransjen som gjør gjenbruk til en selvfølge.
Mye ringing til «venners venner»
– Kontorvegger er veldig godt egnet til ombruk, da disse ofte er modulbaserte. Det finnes utrolig mange kvalitetsprodukter på markedet med potensial for ombruk, men så langt har det ikke vært gode og oversiktlige systemer for å finne disse materialene. Det har vært mye ringing til «venners venner» og utforskning av eget nettverk for å finne frem til ting, sier Artec-arkitektene Viktor Svantesson og Per Reigstad.
– Vi ser derfor frem til modningen av mer oversiktlig tilbud slik som Loopfronts nylig lanserte markedsplass. Når det kommer til fasaden, har vi gått for ganske høy andel restmaterialer (ting som blir igjen fra byggeprosjekt, eller feilbestillinger). Vinduer har vært mye enklere at få tak i enn vi først trodde. Vi var sikre på at vi bare skulle få tak i vinduer fra 90-tallet med lav u-verdi osv., men det har vist seg at det står lagret mange forskjellige vinduer rundt omkring. Man må bare ringe rundt og høre, understreker de.
Rester eller feilbestillinger
– Vi har to ambisjoner med Føniks-prosjektet. Det ene er at vi skal bygge et veldig flott kontorbygg, og det andre er at vi skal bygge opp et lag med de rette personene. Vi skal bygge opp kunnskapen om gjenbruk og få de rette kontaktene med på laget. Det er like viktig som et bra bygg. Det eldste vinduet vi har nå er fra 2018, og flere av vinduene vi har skaffet har aldri vært installert i bygg tidligere, ettersom de har vært rester eller feilbestillinger fra diverse prosjekt. Så lenge man har et tilpasningsdyktig fasadekonsept, finnes det mye å hente der ute. Utfordringen er bare at nesten alle vinduer er ulike hverandre. Vi har for eksempel 40 vinduer fra Oslo, hvor 20 av dem ble installert i et bygg i 2022, men som etterpå ble fjernet og sendt til Ombygg AS på Økern, der vi kjøpte dem og sendte dem med tog til Bergen, sier de to arkitektene.
Helt ny måte å jobbe på
– Mange tror at det å bygge om er dyrere, kontra å bygge nytt. Vi tror at vi kan realisere Føniks-prosjektet rimeligere enn det ville være å rive bygget og bygge et tilsvarende nytt bygg. I forhold til bransjen så vil dette prosjektet bane vei for nye muligheter innenfor gjenbruk. Man påvirker en næringskjede som ikke er så til stede i dag. Når vi nå river, dukker det opp en del ting i vegger, gulv og tak som vi ikke visste var der. Blant annet har vi funnet murstensvegger og gamle vinduer som er langt eldre enn vi først trodde. Dette påvirker selvsagt planene våre, men det gir oss også muligheten til å ta vare på og fremheve byggets historiske sjel, Som arkitekt har man alltid tatt vare på kvaliteter, men å spare på de gamle materialene og bygge nye ting av det på den måten vi gjør i dette prosjektet, er en helt ny måte å jobbe på, og veldig gøy, sier Viktor Svantesson i Artec avslutningsvis.
FAKTA «Føniks»:
Sted: Damsgårdsveien 127 i Bergen
Byggherre: Frydenbø Eiendom AS
Areal: 2 000 m2
Arkitekt, interiørarkitekt: Artec AS
Miljørådgiver: Skala AS
Underentreprenører: Unik VVS, BOV, Alt Heis AS, Frydenbø Electric AS
