For Schage Eiendom AS har Vedal AS, DARK Arkitekter og samarbeidspartnere transformert et slitent kvartal midt i hjerte av Oslo sentrum, til å bli et av Norges råeste kontor- og næringsbygg.
Prosjektet «Stortorvet 7» omfatter både rehabilitering og påbygg med et samlet areal på ca.36 000m2. Arealene er fordelt på fem forskjellige bygg fra ulike tidsepoker og med ulik byggeskikk. Etter to år med utvikling og forprosjekt, etterfulgt av tre år med gjennomføring og iherdig innsats, er siste overlevering nå gjennomført.
«Gjennom vår transformasjon av Stortorvet 7 har vi styrket forholdet til byen, lagt til rette for gode arbeidsplasser og endret fokuset i kvartalet fra innadvendt til utadvendt. Utad har vi arbeidet med gateplanet og tegnet lokaler med mer variasjon, lagt til nye innganger og åpnet opp fasadene. Taket er gjort tilgjengelig med takterrasse, restaurant og bar».
«Innad har vi ryddet opp i en brokete og uoversiktlig bygningsmasse med utallige ganger og ulike nivå. Et sentralt atrium forbinder alle bygg og nivåer, i tillegg til å skape et felles orienteringspunkt, bidra til dagslys og siktlinjer gjennom kvartalet. Grepet forbedrer fleksibiliteten i kvartalet, og sammen med resten av transformasjonen er grunnlaget lagt for attraktive arbeidsplasser i indre by», skriver DARK Arkitekter på sine hjemmesider.
sømløs forbindelse og helhet
Den eksisterende bygningsmassen på ca. 32 000 m2 har gjennomgått en totalrehabilitering og restaurering. De fem renoverte byggene er Nedre Slottsgate 12 fra 1860, Grensen 2 fra 1883 og Grensen 4 fra 1892, i tillegg til mellombygget og lamellbygget fra 1971.
Gjennom prosjektet har man sydd disse byggene sammen og skapt en sømløs forbindelse og helhet innad i bygningsmassen. Midt i prosjektet har man revet 10 etasjer for så å bygge opp igjen et atrium som binder de ulike byggene sammen. I plan. 8 er det restaurant med takterrasse og bar, og i plan. 9 er det etablert et nytt påbygg med kontorer.
høye forventninger prosess og sluttprodukt
For byggherre Schage Eiendom AS har Vedal bistått gjennom prosjektets ulike faser med blant annet utvikling, byggesak, prosjektplanlegging og gjennomføring. Teamet fra Vedal Prosjekt har hatt en nøkkelrolle når det gjelder å følge opp leietakerprosessene og sørge for at leietakerernes ønsker og behov planlegges og koordineres gjennom alle ledd frem til ferdig produkt.
– Leietakere i det øverste kontormarkedet har høye forventninger til både prosess og sluttprodukt. Vi ser på det som en av våre viktigste oppgaver å lykkes med planleggingen og styringen av leietakerprosessene slik at leietaker, byggherre og entreprenør har omforente planer, mottar gode beslutningsunderlag og kommuniserer effektivt gjennom hele prosjektet, sier Paal André Slette prosjektansvarlig hos Vedal Prosjekt.
Selve gjennomføringen av prosjektet er utført av Vedal Entreprenør som totalentreprise i samarbeid. Modellen gir byggherren stor fleksibilitet i planlegging og gjennomføring av prosjektet. Den er spesielt egnet for prosjekter med stor usikkerhet og kompleksitet ettersom den muliggjør tidlig involvering av totalentreprenør. Samtidig gir den større muligheter for påvirkning gjennom hele prosessen.
– Schage Eiendom har vært aktivt involvert gjennom hele prosjektet, noe som har sørget for korte beslutningsveier og tett og god dialog. Jeg må også trekke frem løsningsorienterte og fleksible underentreprenører. Samarbeidet på tvers av alle involverte parter har vært et viktig suksesskriterium for prosjektet, sier prosjektleder Lars Dybvik i Vedal Entreprenør.
Tre effektive og intense byggeår
Byggearbeidene startet opp i april 2020. I løpet av første kvartal i 2022 var rivearbeidene ferdig, og videre var neste milepæl tett bygg sommeren 2022. Første overtakelse ble gjennomført første kvartal 2023, mens endelig overtagelse var i andre kvartal.
– Den offentlige saksgangen i prosjektet har vært komplisert og det har vært tett dialog med offentlige myndigheter underveis. Bygningsmassen fra ulike tidsepoker med ulik byggeteknikk, og med varierende tilstand på eksisterende konstruksjoner har gitt noen overraskelser gjennom byggeperioden, sier Dybvik.
– Dette har vært et stort, komplisert og krevende prosjekt. Det har dukket opp noen uforutsette utfordringer gjennom disse tre årene. Eksempelvis asbest, sopp, råteskader og dårlig tilstand på bærende konstruksjoner. Dette har utfordret oss og krevd mye av oss underveis. Prosjektet har også et svært begrenset riggareal og et yrende folkeliv rett utenfor gjerdene med Karl Johans gate og Grensen som nærmeste nabo på hver sin side.
– Når det er sagt, så er det akkurat slike prosjekter vi i Vedal liker å jobbe med og ikke minst er rustet til å gjennomføre. Vi er en kompetansebedrift med unike ressurser med ulik kompetanse, erfaring og bakgrunn som utfyller hverandre på en god måte, sier Dybvik.
– høy kvalitet og unik beliggenhet
Fra tredje til niende etasje er det kontorer, mens det på gateplan og i andre etasje er handel og servering. I åttende etasje er det restaurant og bar med takterrasse, som byr på kanskje byens råeste utsikt. Gjennom hele prosjektet har det vært stort fokus på gjenbruk og rehabilitering der det har vært mulig. Man har valgt å bruke varige materialer, som eik, terrasso og naturstein for å skape en gjennomgående høy kvalitet i et langsiktig perspektiv. Schage Eiendom har hatt store ambisjoner og en tydelig visjon for prosjektet hele veien. Det har gjennom hele prosessen vært høye krav til kvalitet og sluttprodukt.
– Dette gjør seg gjeldende i attraktive lokaler med gjennomgående høy kvalitet og unike detaljer, sier Dybvik.
Alle kontorlokaler er utleid, mens det er cirka 4.000 kvadratmeter ledige handelslokaler. H&M reetablerer butikkonseptene Weekday, Monki og H&M Man i kvartalet. Andre leietakere er blant annet Ernst & Young, IWG (Spaces), Huddly, Sabrua Sticks & Sushi, Reitan og Triumph.
– Sammen med gode samarbeidspartnere i byggherre, underentreprenører og rådgivere, har vi sammen endt med et sluttprodukt vi er veldig stolte av, avslutter prosjektlederen fra Vedal Entreprenør.
